Por meio da Lei de Alívio do Contribuinte de 1997, os vendedores de imóveis podem isentar até $500.000 de seus ganhos líquidos de impostos sobre ganhos de capital. Saiba como usar essa isenção fiscal em seu benefício e se você deve consultar um advogado tributário para maximizar seus esforços.
Com o mercado imobiliário em alta, muitos proprietários estão buscando aproveitar vendendo para o licitante mais alto. Os vendedores qualificados podem ficar felizes em saber que podem reduzir ou até mesmo eliminar o imposto sobre ganhos de capital na venda de sua casa, graças à Lei de Alívio do Contribuinte de 1997. A Lei de Alívio garante uma isenção fiscal de até $250.000 em ganhos de capital para proprietários solteiros e até $500.000 para casais casados que apresentem declaração conjunta.
No entanto, existem algumas ressalvas para se qualificar para essa isenção. Abaixo está um guia rápido sobre a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997, quem se qualifica, alternativas e quem deve considerar contratar um advogado tributário experiente para navegar nessas opções. Além disso, discutiremos opções alternativas para aqueles que não se qualificam para a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997.
Compreendendo a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997
Primeiro, vamos definir alguns termos.
O ganho líquido refere-se ao preço de venda do imóvel pelo proprietário menos o custo de aquisição ou preço de compra mais ajustes (mais sobre ajustes posteriormente). O imposto sobre ganhos de capital é um tipo de imposto sobre o ganho líquido obtido na venda de um ativo.
Então, como reduzir ou eliminar seu imposto sobre ganhos de capital na venda da sua casa? A Lei de Alívio do Contribuinte de 1997 funciona da seguinte forma:
Os primeiros $250.000 de lucro são isentos de impostos para proprietários solteiros, até $500.000 para proprietários casados que apresentem declaração conjunta.
A propriedade vendida deve ser listada como residência principal do vendedor por pelo menos dois anos dentro de um período de cinco anos antes da venda da casa.
O vendedor só pode usar esse alívio tributário uma vez a cada dois anos.
Suponha que João compre uma casa por $300.000, e o imóvel valoriza, permitindo que João o venda por $600.000. Esse é um ganho líquido de $300.000 que poderia estar sujeito a impostos sobre ganhos de capital. Se João for um proprietário solteiro, ele pode isentar $250.000, e $50.000 do ganho líquido estaria sujeito a impostos sobre ganhos de capital.
No entanto, se ele for casado e apresentar declaração conjunta, ele pode isentar até $500.000. Vamos supor que João seja casado e apresente declaração conjunta. Ele morou nesta casa com seu cônjuge por pelo menos dois anos nos últimos cinco anos e não
utilizou essa isenção tributária nos últimos dois anos. Nessas circunstâncias, João e seu cônjuge não teriam impostos sobre ganhos de capital a pagar, já que o ganho líquido de $300.000 está abaixo do limite de $500.000.
Simples o suficiente, certo? No entanto, muitas circunstâncias podem complicar se você pode aproveitar essa isenção fiscal. Por exemplo, como saber se sua propriedade se qualifica como residência principal de acordo com o IRS? Sua propriedade para aluguel pode se qualificar para essa isenção fiscal? O que acontece se seu cônjuge falecer? Você ainda pode usar a isenção tributária como casal?
Vamos responder a essas perguntas abaixo.
Minha propriedade se qualifica como residência principal?
Para se qualificar como residência principal, a casa deve ser ocupada pelo proprietário por pelo menos dois anos. No entanto, você não precisa morar na casa por dois anos consecutivos. Em vez disso, você deve ocupar a casa como residência principal por dois de cinco anos antes da venda.
Para casais casados, ambos devem morar na casa por dois anos, mas apenas um deles precisa ter sido proprietário da casa por pelo menos dois de cinco anos antes da venda.
E quanto a segundas casas e propriedades para aluguel?
Se a propriedade for usada como propriedade para aluguel, você ainda pode usar essa isenção fiscal se a propriedade tiver sido usada como residência principal por dois de cinco anos antes da venda. Portanto, por exemplo, se João e seu cônjuge morassem na propriedade por um ano, depois alugassem a propriedade por três anos e depois voltassem para a propriedade por um ano, eles se qualificariam para usar essa isenção.
No entanto, se João e seu cônjuge tiverem duas propriedades e desejarem vender ambas, apenas uma das propriedades pode se qualificar para essa isenção fiscal. Isso ocorre porque a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997 só pode ser usada uma vez a cada dois anos. Portanto, João e seu cônjuge precisariam esperar dois anos para vender essa segunda propriedade usando essa isenção fiscal.
E se um dos cônjuges falecer?
No caso de um cônjuge falecido, o cônjuge sobrevivente geralmente pode obter a isenção tributária completa de $500.000 se a casa for vendida nos primeiros dois anos após a data do falecimento do cônjuge e se o cônjuge sobrevivente não tiver se casado novamente.
Se o cônjuge sobrevivente vender a casa após esse período de dois anos, o cônjuge sobrevivente ainda pode isentar $250.000 de impostos sobre ganhos de capital, mas não os $500.000 completos a que teria direito como casal casado.
Existem outros aspectos a serem considerados, dependendo do seu estado. Se você se enquadra nessa categoria, se beneficiará consultando um advogado tributário para navegar por suas opções.
Reduzindo Impostos sobre Ganhos de Capital ao Aumentar os Custos
Além da Lei de Alívio do Contribuinte, os proprietários de imóveis podem compensar parte dos lucros ao aumentar as taxas e despesas associadas à compra, melhorias e acréscimos à casa. Lembra dos "ajustes" que mencionamos anteriormente? Certos investimentos feitos na casa podem ser usados para compensar o ganho líquido ao aumentar o custo de aquisição.
Por exemplo, suponha que João e seu cônjuge vendam sua propriedade por $850.000 após comprá-la por $300.000. João e seu cônjuge teriam um lucro de $550.000, dos quais $500.000 estão isentos de impostos, deixando $50.000 em ganhos líquidos sujeitos a impostos sobre ganhos de capital. No entanto, se eles investiram $50.000 para converter a garagem em um quarto extra, essas despesas podem compensar os ganhos de capital.
As reformas, no entanto, são excluídas e não podem ser usadas para compensar ganhos de capital. Em casos como esses, é melhor trabalhar com um advogado tributário que possa ajudá-lo a navegar por suas opções para obter o melhor resultado possível.
Você também pode consultar a Publicação 523 para verificar se seu projeto residencial se qualifica como melhoria ou acréscimo.
Optando por uma Troca 1031
Se você não se qualifica para a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997, não se preocupe. Você ainda pode se qualificar para opções alternativas e economizar em impostos sobre ganhos de capital em sua propriedade imobiliária.
A opção 1031 é excelente para proprietários de empresas e investidores que vendem um imóvel e reinvestem os ganhos em um imóvel semelhante. No entanto, o imóvel sujeito a uma troca 1031 não pode ser para uso pessoal. A propriedade imobiliária adquirida por meio de uma troca 1031 deve ser usada para fins comerciais ou de investimento. Portanto, essa é uma opção melhor para empresas e investidores, incluindo corporações, indivíduos, fundos fiduciários, LLCs, etc.
No entanto, uma propriedade obtida por meio de uma troca 1031 não se qualifica para a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997 em futuras vendas da propriedade.
Eu preciso de um advogado tributário?
Várias situações exigem os serviços de um advogado tributário experiente para ajudá-lo a navegar por suas opções e garantir que você possa obter a isenção tributária máxima para a qual você se qualifica. A VAdam Law recomenda os serviços de um advogado tributário se você se enquadrar nos seguintes grupos:
Você é divorciado ou separado e deseja vender uma casa que ambos os cônjuges possuíam em conjunto.
Você ou seu cônjuge estão no serviço militar.
Você ou seu cônjuge estão em um asilo e não moram mais na propriedade em questão.
Você deseja usar a Lei de Alívio do Contribuinte de 1997 para isentar lucros obtidos com a venda de uma propriedade de investimento que foi us ada como propriedade para aluguel ou casa de férias.
Você deseja usar uma troca 1031 para usar os ganhos de uma propriedade na compra de uma propriedade semelhante. Você administra um negócio em casa, o que dificulta a distinção entre residência principal e negócio.
Se você está pronto para vender sua casa e deseja obter mais informações sobre isenções fiscais, entre em contato com um de nossos advogados tributários.
Para saber mais sobre a VAdam Law e agendar uma consulta gratuita, visite nosso portal de agendamento online ou ligue a qualquer hora do dia para (954) 451-0792.